Upadłość konsumencka a mieszkanie: co dzieje się z nieruchomością dłużnika

„Czy stracę mieszkanie?” — to pytanie słyszymy na pierwszej rozmowie najczęściej. Odpowiadamy uczciwie: jeżeli mieszkanie należy do Ciebie, w upadłości konsumenckiej syndyk co do zasady je sprzeda, a pieniądze trafią do wierzycieli. Prawo przewiduje jednak mechanizmy, które łagodzą skutki tej decyzji, a w niektórych sytuacjach istnieją inne ścieżki. Poniżej wyjaśniamy, jak to wygląda krok po kroku — także wtedy, gdy na mieszkaniu jest hipoteka albo należy ono również do małżonka.

Czy w upadłości konsumenckiej traci się mieszkanie?

Z dniem ogłoszenia upadłości cały majątek dłużnika staje się masą upadłości, czyli majątkiem przeznaczonym na spłatę wierzycieli (art. 61 i 62 Prawa upadłościowego). Do masy nie wchodzą tylko nieliczne składniki — przede wszystkim rzeczy wyłączone spod egzekucji oraz część wynagrodzenia, której nie można zająć (art. 63). Mieszkanie, dom, działka czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do tych wyjątków nie należą.

W praktyce oznacza to, że od dnia ogłoszenia upadłości nie decydujesz już o swoim mieszkaniu. Zarządza nim syndyk, a jego zadaniem jest sprzedać je w sposób, który pozwoli zaspokoić wierzycieli w jak największym stopniu. Nie ma przepisu, który pozwalałby zachować mieszkanie tylko dlatego, że jest jedynym miejscem zamieszkania Twojej rodziny.

To trudna informacja, ale lepiej poznać ją przed złożeniem wniosku niż po. Zanim zdecydujesz się na upadłość, warto policzyć, co realnie oznacza ona dla Ciebie i Twoich bliskich. Szerzej o wszystkich konsekwencjach piszemy na stronie Skutki upadłości konsumenckiej.

Jak syndyk sprzedaje mieszkanie — przebieg krok po kroku

1. Ogłoszenie upadłości i objęcie majątku. Sąd wyznacza syndyka. Syndyk ustala skład majątku, sporządza spis inwentarza i oszacowanie nieruchomości.
2. Wybór sposobu sprzedaży. W upadłości konsumenckiej syndyk samodzielnie wybiera sposób likwidacji (art. 491¹¹ᵃ Prawa upadłościowego). O wybranym sposobie sprzedaży nieruchomości i cenie minimalnej zawiadamia wierzycieli i sąd.
3. Czas na reakcję. Sprzedaż może nastąpić po upływie 14 dni od tego zawiadomienia. W tym czasie Ty albo wierzyciel możecie złożyć skargę na czynność syndyka, np. gdy cena minimalna jest rażąco zaniżona (art. 491¹²ᵃ). Skargę wnosi się w terminie 7 dni. Sąd może zakazać sprzedaży w wybrany sposób, jeżeli prowadziłaby ona do pokrzywdzenia upadłego lub wierzycieli.
4. Sprzedaż. Sprzedaż w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej (art. 313). Hipoteki i inne obciążenia co do zasady wygasają, a uprawnieni zaspokajają się z ceny.
5. Wydanie lokalu. Po sprzedaży musisz opuścić mieszkanie i wydać je nabywcy. Warto zaplanować to wcześniej — wraz z kwotą na najem, o której piszemy niżej.
6. Podział pieniędzy. Z ceny w pierwszej kolejności zaspokaja się wierzyciela hipotecznego, a pozostała kwota trafia do masy upadłości i jest dzielona między pozostałych wierzycieli.

Cały proces może trwać od kilku miesięcy do kilku lat — zależy od rynku, stanu prawnego nieruchomości i ewentualnych sporów.

Kwota na wynajem mieszkania — co Ci przysługuje

Prawo nie zostawia Cię bez dachu nad głową. Jeżeli w skład masy upadłości wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym mieszkasz, a konieczne jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Twoich i osób pozostających na Twoim utrzymaniu, z ceny sprzedaży wydziela się dla Ciebie kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.

Ta regulacja przez lata znajdowała się w art. 491¹³ Prawa upadłościowego. Obecnie przepis ten jest uchylony, a ta sama zasada obowiązuje na podstawie art. 342a, który dotyczy upadłości wszystkich osób fizycznych — a więc również upadłości konsumenckiej. Jeśli spotkasz w internecie odwołanie do art. 491¹³, wiedz, że chodzi o tę samą instytucję.

Jak uzyskać kwotę na najem

• Kwotę ustala sąd (w upadłości konsumenckiej czynności sędziego-komisarza wykonuje wyznaczony sędzia) na Twój wniosek. Sama nie przysługuje „automatycznie” — trzeba o nią wystąpić.
• Sąd bierze pod uwagę Twoje potrzeby mieszkaniowe, liczbę osób na utrzymaniu, Twoje możliwości zarobkowe, kwotę uzyskaną ze sprzedaży i opinię syndyka.
• Jeżeli fundusze masy na to pozwalają, a mieszkanie, które już opuściłeś, nie zostało jeszcze sprzedane, możesz otrzymać zaliczkę na poczet tej kwoty (art. 342a ust. 3).
• Na postanowienie przysługuje zażalenie.

Pamiętaj, że kwota na najem pochodzi z ceny sprzedaży. Gdy mieszkanie jest mocno zadłużone hipotecznie, praktyczna wysokość tej kwoty może okazać się mniejsza, niż zakładasz. Warto omówić to z prawnikiem przed złożeniem wniosku.

Mieszkanie z hipoteką

Większość mieszkań, o które pytają nasi klienci, jest obciążona hipoteką banku. Upadłość nie „kasuje” hipoteki przed sprzedażą — to bank jako wierzyciel zabezpieczony ma pierwszeństwo do pieniędzy z tej konkretnej nieruchomości.

• Pierwszeństwo banku. Suma uzyskana ze sprzedaży mieszkania, pomniejszona o koszty sprzedaży i część kosztów postępowania (nie więcej niż jedną dziesiątą ceny), trafia najpierw do wierzyciela hipotecznego (art. 336 i 345).
• Gdy cena nie wystarczy. Niespłacona część kredytu staje się zwykłą wierzytelnością i jest uwzględniana w planie spłaty wierzycieli razem z innymi długami. Po wykonaniu planu podlega umorzeniu na ogólnych zasadach.
• Gdy coś zostanie. Nadwyżka ponad dług hipoteczny wchodzi do masy upadłości — trafia do pozostałych wierzycieli, a z niej wydziela się także kwotę na najem.
• Kredyt wspólny. Jeżeli kredyt zaciągnąłeś razem z inną osobą, upadłość nie zwalnia współkredytobiorcy. Bank może dochodzić całej reszty długu od niego (art. 491¹⁵ ust. 5). To samo dotyczy poręczycieli.

Dla rodziny, w której kredyt spłacają dwie osoby, a upadłość ogłasza tylko jedna, ten ostatni punkt bywa kluczowy. Często trzeba rozważyć sytuację obojga małżonków łącznie.

Mieszkanie we wspólności majątkowej z małżonkiem

Z dniem ogłoszenia upadłości jednego z małżonków powstaje między nimi rozdzielność majątkowa z mocy prawa. Jeżeli małżonkowie pozostawali we wspólności, cały majątek wspólny — w tym wspólne mieszkanie — wchodzi do masy upadłości, a jego podział jest niedopuszczalny (art. 124 ust. 1 Prawa upadłościowego).

W praktyce oznacza to, że syndyk sprzedaje całe mieszkanie, a nie tylko „połowę” należącą do upadłego. Małżonek, który nie ogłosił upadłości, nie traci jednak swoich praw. Może zgłosić syndykowi należność z tytułu udziału w majątku wspólnym (art. 124 ust. 3) i uczestniczyć w podziale pieniędzy ze sprzedaży.

Rozdzielność ustanowiona tuż przed upadłością

Nie da się „uratować” mieszkania, ustanawiając rozdzielność na chwilę przed wnioskiem. Rozdzielność ustanowiona umową majątkową jest skuteczna wobec masy upadłości tylko wtedy, gdy zawarto ją co najmniej dwa lata przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości (art. 126). Rozdzielność orzeczona przez sąd w ciągu roku przed wnioskiem jest co do zasady bezskuteczna (art. 125).

Współwłasność, spółdzielcze prawo, najem

Udział we współwłasności

Jeśli jesteś współwłaścicielem mieszkania razem z rodzicami, rodzeństwem lub partnerem (współwłasność w częściach ułamkowych), do masy upadłości wchodzi Twój udział, a nie cała nieruchomość. Syndyk może sprzedać ten udział albo dążyć do zniesienia współwłasności. Pozostali współwłaściciele często są naturalnymi nabywcami udziału — to bywa sposób, by mieszkanie pozostało w rodzinie, o ile zapłacą cenę rynkową.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

To prawo majątkowe, które można sprzedać, dlatego wchodzi do masy upadłości i syndyk likwiduje je podobnie jak mieszkanie z księgą wieczystą.

Mieszkanie wynajmowane

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie, nie jesteś jego właścicielem — lokal nie wchodzi do masy upadłości i syndyk go nie sprzeda. Czynsz musisz jednak opłacać na bieżąco z tej części dochodu, która pozostaje do Twojej dyspozycji.

Czy można zachować mieszkanie?

Nie obiecujemy, że się uda — ale są sytuacje, w których warto rozważyć inne rozwiązania niż klasyczna upadłość z likwidacją majątku:

• Układ w toku upadłości. Jeżeli uprawdopodobnisz, że cele postępowania zostaną osiągnięte w drodze układu z wierzycielami, możesz wnieść o zwołanie zgromadzenia wierzycieli. Sąd może wtedy wstrzymać likwidację, w szczególności mieszkania, w którym mieszkasz (art. 491²² ust. 2). Wniosek trzeba złożyć przed zakończeniem likwidacji.
• Postępowanie o zawarcie układu na zgromadzeniu wierzycieli. To odrębna procedura dla osób fizycznych nieprowadzących działalności (art. 491²⁵ i nast.), skierowana do dłużników, którzy mają dochód pozwalający na spłatę części długów. Gdy układ przewiduje zachowanie nieruchomości służącej potrzebom mieszkaniowym, może zostać zawarty na okres dłuższy niż pięć lat (art. 491³³ ust. 3).
• Odkupienie przez rodzinę. Bliscy mogą kupić mieszkanie od syndyka — na zasadach rynkowych, w trybie wybranym przez syndyka.
• Rozwiązania pozasądowe. Niekiedy lepszym wyjściem jest ugoda z bankiem lub sprzedaż mieszkania na wolnym rynku przed wnioskiem — pod kontrolą prawnika, by nie narazić się na zarzut pokrzywdzenia wierzycieli.

Każda z tych dróg wymaga realnej oceny dochodów i wartości mieszkania. Nie zawsze jest dostępna.

Czego nie robić przed złożeniem wniosku

Pokusa „przepisania” mieszkania na dziecko czy rodzica jest zrozumiała, ale szkodliwa:

• Darowizna albo sprzedaż za rażąco zaniżoną cenę dokonana w ciągu roku przed wnioskiem jest bezskuteczna wobec masy upadłości (art. 127) — syndyk odzyska mieszkanie do masy.
• Sprzedaż mieszkania osobie bliskiej (małżonkowi, krewnym, partnerowi) w ciągu sześciu miesięcy przed wnioskiem może zostać uznana za bezskuteczną nawet za cenę rynkową, chyba że kupujący wykaże, że wierzyciele nie zostali pokrzywdzeni (art. 128).
• Celowe pogorszenie swojej sytuacji majątkowej może skończyć się odmową ustalenia planu spłaty i umorzenia długów (art. 491¹⁴ᵃ).

Jak możemy pomóc

Zanim złożysz wniosek, sprawdzimy z Tobą stan prawny mieszkania, wysokość obciążeń, sytuację małżonka i współkredytobiorców oraz realne alternatywy. Powiemy wprost, co najpewniej stanie się z nieruchomością i jak przygotować się do wyprowadzki, jeśli sprzedaż jest nieunikniona. W toku postępowania przygotujemy wniosek o kwotę na najem i, gdy jest to uzasadnione, skargę na czynności syndyka. Zobacz, jak prowadzimy sprawy z zakresu upadłości konsumenckiej i jak wygląda plan spłaty wierzycieli, a jeśli chcesz porozmawiać o swojej sytuacji — umów konsultację. Odpowiedzi na częste pytania znajdziesz też w naszym FAQ.